電影院如何合理的控製成本

1. 如何合理的控製成本

淺談如何控制房地產開發成本

邸國永

近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

1.組織優秀的項目團隊

項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進行詳細的成本分析

(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。

(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。

(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。

(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。

(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。

(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。

二、設計階段

設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。

2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。

3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。

4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標與合同洽商階段

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。

招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：

1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。

3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。

五、結算階段的成本控制

結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。

3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。

2. 請問一個新的電影院如何能最低成本的做到很好的推廣宣傳

呼呼，找你本地的廣播電台做廣告呀，費用不太高，收聽的人還多。也不用發傳單浪費資源污染環境。

3. 攝影行業如何控製成本

影樓成本一直都是經營者最頭痛的事情了

很多影樓經營者想法設法的去降低成本，然而成效不理想；

那麼究竟如何做才能讓影樓企業經營降低成本？

首先，作為經營者要清楚到底有哪些成本？分清哪些是可控成本和不可控成本？

分清哪些成本是可以減少的，哪些成本是必須的？

影樓經營成本主要有：

1.人工成本

2.化妝品，服裝道具成本

3.租金成本

4.後期製作成本

......

圖片源於網路

4. 電影院固定成本怎麼減少

固定成本如果減少，那麼顧客的體驗會下降
其實我們可以採用另一個方式來相對減少電影院固定成本。
可以以入股的方式拉取贊助，別人會幫你承擔成本和風險。我們自己相應的成本自然下降了。

5. 如何開一家電影院如何控製成本，幾年回本

開這樣一家電影院的硬體成本大概是多少。 請專業人士指教。 ---希言自然 樓主...電影院是比較投資大的,但是經營得當的話,3-5年,或者長到8年可以回本。

6. 如何有效控製成本

降低成本對企業運營至關重要，特別是初創公司，在沒有業務收入前，學會如何省錢很重要，初創公司該如何做好節流呢？應用雲視頻會議系統可以從辦公和人員這2項花費大頭幫創業公司省錢。

• 辦公

辦公包括辦公場地、辦公設備、辦公工具等一切辦公所用到的支出。現代辦公室租金基本上每天每平米10多元，就按10元計算，每月花費依然不菲；裝修、置辦桌椅板凳等基本辦公設備最少也得幾萬塊吧；稍微數字化一點，配個電子白板、投影儀或大屏，眼睛都沒眨幾萬塊又沒了。初創公司出現資金問題也不能全怪創始人，畢竟環境如此。這些看似基本的花銷，使用雲視頻會議系統均可以最大化降低甚至做到「0」花費。

雲視頻會議是基於音視頻行業領先的SVC柔性編解碼演算法配合全球分布式雲平台實現遠程面對面視頻會議的一套系統。在互聯網環境下就能建立起手機、電腦、會議終端、投影儀或大屏間的高清視頻互動連接，創始團隊成員在全球任意角落都能隨時進行工作溝通，雲會議室讓初創團隊在家或共享辦公室辦公成為可能。用戶可以按需隨用隨買，10方雲會議室每個月只需120元，光辦公場地這一項一年就能省下幾十萬。

不僅如此，雲視頻會議系統還擁有豐富的互動、協作功能。團隊成員能在會議中將電腦桌面、手機屏幕展示給其他人，雲會議室內各成員設備同步顯示文檔、圖片與應用界面；電子白板、多方同步批註功能也給團隊間互動溝通提供了便利，所有好想法、好點子第一時間即可觸達每個人。溝通、協作完全線上化，在保證工作不受影響甚至更高效的前提下，節省了辦公設備和工具的一大筆成本投入。

• 人員

說完辦公的降費再來聊聊人員問題。很多創業者初期就開始重金招兵買馬，按大企業建制搭組織架構，不僅造成組織層級復雜、管理困難的局面，運營成本也極高。創始團隊核心業務成員一定是能以一敵十的人，基礎工作外包給兼職，做好質量把關即可。非核心業務如財務報賬、人力招聘等外包給專業的第三方公司。大量工作外包必然會有溝通不及時、不到位的隱患，雲視頻會議系統能完美克服困境。

負責人在系統內發起會議，通過微信、簡訊、電子郵件等方式發給兼職或外包公司，與會者一鍵就能加入會議，隨時隨地建立高清面對面視頻連接，5G+4K保證各方享受現場般沉浸式溝通體驗。系統還支持全程錄屏功能，會議結束後保存成視頻文件，可在線觀看又能生成網址分享，方便兼職人員復盤和准確把握業務需求；語音識別功能可以根據錄播視頻自動生成文字版紀要，簡單在線編輯後就能倒出成正式文件，方便隨時查閱。

初創公司做好以上2方面變革對度過艱難的開始階段有顯著幫助，但切記低成本運營不是企業可持續發展的根本，創造價值才是，就像小魚易連，創業僅3年就已成為了全球視頻會議行業的領軍企業，靠的是將強大的技術賦能企業各個運營環節，用「雲+端+AI「完整解決方案助企業高效運營。根據真實應用場景深度開發的遠程招聘、視頻會議、智能培訓、溝通會商、視頻客服、指揮中心等已廣泛應用於企業、政府機構。

7. 電影院是如何有效管理顧客的

影院管理者要將自己放在影院主人的位置上去考慮問題，清楚的知道企影院發展目標及使命或願景，在不同階段需要什麼。這是管理的大局觀所在，這方面可以通過5W+1H（WHAT 、 WHY 、 HOW ， WHO、 WHEN 、 WHERE），為自己設定符合公司的SMART個人目標，當然，目標僅是執行的第一步，但必不可少。
第二，宏觀目標制定後，必須務實做好每件事，並對新鮮事物保持好奇心，敢於改進或優化流程或系統，制定出切合實際、實際可行的流程，提升影城管理的營運質量這是一個有矛盾性的東西，兩者需把握好平衡點，簡言之就是做事認真但又要保持創造力與創新能力。
第三，分享精神，因為你不是一個人在戰斗。讓自己對每天工作都加以總結，並將自己的成功或由輸轉贏的經歷分享給同事，從而在工作中累計經驗，提高工作效率，一個人提升帶動團隊的提升，才是最大的收獲。
第四，品牌形象的由外及內，注重外在及細節。作為影院負責人是代表公司形象，言行舉止要適當、得體，並提升自己的表達能力和提高正確看待事情的能力，並能關注日常事務的細節。

8. 拍電影和電視劇怎麼控制營銷成本

如果投資有限，或者不打算在推廣上大做文章的話，那科學的營銷時間才是控製成本關鍵，前提是需要你有許多的影視資源和專業手段，建議你交給互聯網營銷公司去做，北京百思傳媒旗下的百思影畫有承接類似項目的業務，無論資源和經驗都比你自己做強得多，還能省些錢和精力！

9. 電影院成本分析

電影院的話相對於那些員工的工資或者是那些零食，然後那些電影的電量供應之類的。

10. 放一場電影涉及哪些成本因素大約成本是多少（普通電影院）

首先聲明，因為我的文化不高，所以回答多少有點跑題。但我絕不胡說八道，望你能讀完我的回答，並從中找到自己想要的。

成本由以下因素決定（而異）：

1.電影院的性質和所在位置（地區地域）：

主要是房產的問題，比如現在大多是新「影城」都在大型綜合的購物娛樂廣場，就得考慮「繳租」，還有物業費。有的電影院是獨立建築物，房子根本就是「自己」的，所以就不用在這項上考慮什麼了。當然，既然是「獨立建築」就得自己僱用「保安公司」和「保潔公司」的職工了。

2.開業時間：

有些設備基本上是「一次性」投資，很長時間不用更換，比如說放映機。所以開業得越久，似乎越有「利」。

3.營業面積和建築，裝修的形式：

「營業面積」包括「等候區（大堂，小賣等）」和「觀影區（影廳）」。最直觀的，營業面積越大就需要更多的職工，也就要支付更多的「工資」。無論是「售票」「服務」「放映」。然而，職工數的多少不僅僅取決於「營業面積」，「建築」的形式也是決定職工數的一個重要因素。像現在新「影城」吧，就是為實現「減員增效」而設計的。

說具體點吧，就拿四個廳和八個廳的兩家影院假設，而且兩家影院的每個影廳都是150個坐位，營業時間（排片）相同，放映方式（膠片或數字）相同（就簡稱她們為「4」和「8」吧）。

首先可以肯定的是影廳的多與少決定「售票」人員的多少，這無關設計問題。然後是服務崗---檢票，領位，散場。最後是放映

「4」的影廳入口分散（需要多個檢票員），地形復雜（需要服務員引導，避免走錯影廳），對號入座（影廳里需要有服務員領位，以免秩序混亂），入場和散場走兩個門（在散場時需有服務員，將散場門打開）。--請注意，這些情況很有可能是在兩個甚至兩個以上的影廳同時發生。

「8」的影廳入口集中在檢票口後面，檢票口大有「一夫當關萬夫莫開」的感覺（只需一名檢票員，因直接看到影廳，故不需服務員引導）。不對號入座（不需要領位），入場和散場走一個門（把住檢票口即可）。

再說放映，「4」的影廳分散，放映室也肯定分散（需多名放映員）。「8」的影廳集中，放映室也肯定集中（現在已不按「行業標准」行事，要是再有數字和大盤，至多安排三個放映）。

再考慮到每天替班吃飯，每周輪休等等，「4」的職工數肯定比「8」多不少。成本高低顯而易見。（業務，財務，辦公室的人數都差不多）

「裝修」的形式，這要說的並不是先期的，而是影院運轉起來之後。最重要的就是「燈」，這還跟營業面積有關。有一個大大的大堂在裝上成百上千的裝飾燈，幾十個海報燈箱，播放「預告片」的電視和音響「哇哇」唱。和有一個小小的大堂只有普通照明，兩三個海報燈箱，不播放「預告片」。二者的成本肯定是不一樣的。更別說有的影院還在「地下」，只要營業就得開燈。影廳里的「壁燈」和「步道燈」雖然微乎其微，但也要考慮。

營業時間（場次多少）：主要是「照明」，「職工加班」的費用，｛｛以五個職工的工作時間超出了法定工作時間來換取幾十塊錢的票款有點得不償失，不過「業務」的思維方式不是這樣，可以肯定的是，這幾十塊毛利還是進了這月的票房。「發行方」開始微笑了，他們不考慮影院的盈虧。但經營者不得不慮，比如，賣十張標准票才夠本，多排的這場賣了四張，就等於從賣得好的場次里「摳」出六張，放在這場里了，才夠本。｝｝——大括弧里的話，是我臆想的，很可能是不正確的，因為我看的可能並不全面．

4.所放電影的區別：
先說「放」，有「數字」和「膠片」之分。放映光源是「氙燈」。很顯然，功率數越大越費電。除此之外膠片放映機還有電動機消耗電能。簡單的結論——電影越長消耗就大。
再說「片源」，有的電影「分賬」，有的「買」，如果是買，跑片（兩家或多家影院共用一套拷貝）是可以降低成本，比如20萬才能放，兩家影院跑片，一家出10萬即可（常見於買賣不好，自己拿不著或者不敢拿拷貝的影院）

5.雜項
水，電，排風，供暖，製冷，洗手液（各種清潔用品），垃圾袋，植物租擺，惡劣觀眾的惡易破壞，設備磨損等等。

叨叨了半天。只說了些「因素」。其實，許多事取決於經營者想干什麼，並可以通過管理改變一些情況，無論是向著「優」還是向著「劣」。