电影院如何合理的控制成本

1. 如何合理的控制成本

浅谈如何控制房地产开发成本

邸国永

近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

2.进行详细的成本分析

(1)土地开发成本
土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费
土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。

(2)前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

(3)建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

(4)社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

(5)园林环境工程费
园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

(6)投资决策阶段的费税分析
管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

(7)不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。

二、设计阶段

设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根据项目定位确定合理的容积率
项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法
对设计单位施工图限额设计指标有：
(1)每平方米钢筋含量指标；
(2)每平方米砼含量指标；
(3)单位施工图预算指标；
(4)设计变更费用限额指标。

4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用
对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝"三边工程"的必要条件。

三、招投标与合同洽商阶段

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

1.做好招投标工作的几个主要措施
根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。

招标阶段控制造价的主要方法有：
(1)单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
(2)甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
(3)区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
(4)智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
(5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免"鱼目混珠"扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

2.合同管理体系中的成本控制
(1)合同的严密性
除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：

1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。

2.加强设备和材料的品质与价格管理
完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
(1)自行采购
自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
(2)总承包单位采购
开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
(3)甲方限价承包单位采购
一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

3.加强资金计划执行的监控
(1)资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
(2)施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
(3)资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

五、结算阶段的成本控制

结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性"。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

1.会议确认制
结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

2.二次复核、审计制
建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。

3.奖惩制度
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。

2. 请问一个新的电影院如何能最低成本的做到很好的推广宣传

呼呼，找你本地的广播电台做广告呀，费用不太高，收听的人还多。也不用发传单浪费资源污染环境。

3. 摄影行业如何控制成本

影楼成本一直都是经营者最头痛的事情了

很多影楼经营者想法设法的去降低成本，然而成效不理想；

那么究竟如何做才能让影楼企业经营降低成本？

首先，作为经营者要清楚到底有哪些成本？分清哪些是可控成本和不可控成本？

分清哪些成本是可以减少的，哪些成本是必须的？

影楼经营成本主要有：

1.人工成本

2.化妆品，服装道具成本

3.租金成本

4.后期制作成本

......

图片源于网络

4. 电影院固定成本怎么减少

固定成本如果减少，那么顾客的体验会下降
其实我们可以采用另一个方式来相对减少电影院固定成本。
可以以入股的方式拉取赞助，别人会帮你承担成本和风险。我们自己相应的成本自然下降了。

5. 如何开一家电影院如何控制成本，几年回本

开这样一家电影院的硬件成本大概是多少。 请专业人士指教。 ---希言自然 楼主...电影院是比较投资大的,但是经营得当的话,3-5年,或者长到8年可以回本。

6. 如何有效控制成本

降低成本对企业运营至关重要，特别是初创公司，在没有业务收入前，学会如何省钱很重要，初创公司该如何做好节流呢？应用云视频会议系统可以从办公和人员这2项花费大头帮创业公司省钱。

• 办公

办公包括办公场地、办公设备、办公工具等一切办公所用到的支出。现代办公室租金基本上每天每平米10多元，就按10元计算，每月花费依然不菲；装修、置办桌椅板凳等基本办公设备最少也得几万块吧；稍微数字化一点，配个电子白板、投影仪或大屏，眼睛都没眨几万块又没了。初创公司出现资金问题也不能全怪创始人，毕竟环境如此。这些看似基本的花销，使用云视频会议系统均可以最大化降低甚至做到“0”花费。

云视频会议是基于音视频行业领先的SVC柔性编解码算法配合全球分布式云平台实现远程面对面视频会议的一套系统。在互联网环境下就能建立起手机、电脑、会议终端、投影仪或大屏间的高清视频互动连接，创始团队成员在全球任意角落都能随时进行工作沟通，云会议室让初创团队在家或共享办公室办公成为可能。用户可以按需随用随买，10方云会议室每个月只需120元，光办公场地这一项一年就能省下几十万。

不仅如此，云视频会议系统还拥有丰富的互动、协作功能。团队成员能在会议中将电脑桌面、手机屏幕展示给其他人，云会议室内各成员设备同步显示文档、图片与应用界面；电子白板、多方同步批注功能也给团队间互动沟通提供了便利，所有好想法、好点子第一时间即可触达每个人。沟通、协作完全线上化，在保证工作不受影响甚至更高效的前提下，节省了办公设备和工具的一大笔成本投入。

• 人员

说完办公的降费再来聊聊人员问题。很多创业者初期就开始重金招兵买马，按大企业建制搭组织架构，不仅造成组织层级复杂、管理困难的局面，运营成本也极高。创始团队核心业务成员一定是能以一敌十的人，基础工作外包给兼职，做好质量把关即可。非核心业务如财务报账、人力招聘等外包给专业的第三方公司。大量工作外包必然会有沟通不及时、不到位的隐患，云视频会议系统能完美克服困境。

负责人在系统内发起会议，通过微信、短信、电子邮件等方式发给兼职或外包公司，与会者一键就能加入会议，随时随地建立高清面对面视频连接，5G+4K保证各方享受现场般沉浸式沟通体验。系统还支持全程录屏功能，会议结束后保存成视频文件，可在线观看又能生成网址分享，方便兼职人员复盘和准确把握业务需求；语音识别功能可以根据录播视频自动生成文字版纪要，简单在线编辑后就能倒出成正式文件，方便随时查阅。

初创公司做好以上2方面变革对度过艰难的开始阶段有显著帮助，但切记低成本运营不是企业可持续发展的根本，创造价值才是，就像小鱼易连，创业仅3年就已成为了全球视频会议行业的领军企业，靠的是将强大的技术赋能企业各个运营环节，用“云+端+AI“完整解决方案助企业高效运营。根据真实应用场景深度开发的远程招聘、视频会议、智能培训、沟通会商、视频客服、指挥中心等已广泛应用于企业、政府机构。

7. 电影院是如何有效管理顾客的

影院管理者要将自己放在影院主人的位置上去考虑问题，清楚的知道企影院发展目标及使命或愿景，在不同阶段需要什么。这是管理的大局观所在，这方面可以通过5W+1H（WHAT 、 WHY 、 HOW ， WHO、 WHEN 、 WHERE），为自己设定符合公司的SMART个人目标，当然，目标仅是执行的第一步，但必不可少。
第二，宏观目标制定后，必须务实做好每件事，并对新鲜事物保持好奇心，敢于改进或优化流程或系统，制定出切合实际、实际可行的流程，提升影城管理的营运质量这是一个有矛盾性的东西，两者需把握好平衡点，简言之就是做事认真但又要保持创造力与创新能力。
第三，分享精神，因为你不是一个人在战斗。让自己对每天工作都加以总结，并将自己的成功或由输转赢的经历分享给同事，从而在工作中累计经验，提高工作效率，一个人提升带动团队的提升，才是最大的收获。
第四，品牌形象的由外及内，注重外在及细节。作为影院负责人是代表公司形象，言行举止要适当、得体，并提升自己的表达能力和提高正确看待事情的能力，并能关注日常事务的细节。

8. 拍电影和电视剧怎么控制营销成本

如果投资有限，或者不打算在推广上大做文章的话，那科学的营销时间才是控制成本关键，前提是需要你有许多的影视资源和专业手段，建议你交给互联网营销公司去做，北京百思传媒旗下的百思影画有承接类似项目的业务，无论资源和经验都比你自己做强得多，还能省些钱和精力！

9. 电影院成本分析

电影院的话相对于那些员工的工资或者是那些零食，然后那些电影的电量供应之类的。

10. 放一场电影涉及哪些成本因素大约成本是多少（普通电影院）

首先声明，因为我的文化不高，所以回答多少有点跑题。但我绝不胡说八道，望你能读完我的回答，并从中找到自己想要的。

成本由以下因素决定（而异）：

1.电影院的性质和所在位置（地区地域）：

主要是房产的问题，比如现在大多是新“影城”都在大型综合的购物娱乐广场，就得考虑“缴租”，还有物业费。有的电影院是独立建筑物，房子根本就是“自己”的，所以就不用在这项上考虑什么了。当然，既然是“独立建筑”就得自己雇用“保安公司”和“保洁公司”的职工了。

2.开业时间：

有些设备基本上是“一次性”投资，很长时间不用更换，比如说放映机。所以开业得越久，似乎越有“利”。

3.营业面积和建筑，装修的形式：

“营业面积”包括“等候区（大堂，小卖等）”和“观影区（影厅）”。最直观的，营业面积越大就需要更多的职工，也就要支付更多的“工资”。无论是“售票”“服务”“放映”。然而，职工数的多少不仅仅取决于“营业面积”，“建筑”的形式也是决定职工数的一个重要因素。像现在新“影城”吧，就是为实现“减员增效”而设计的。

说具体点吧，就拿四个厅和八个厅的两家影院假设，而且两家影院的每个影厅都是150个坐位，营业时间（排片）相同，放映方式（胶片或数字）相同（就简称她们为“4”和“8”吧）。

首先可以肯定的是影厅的多与少决定“售票”人员的多少，这无关设计问题。然后是服务岗---检票，领位，散场。最后是放映

“4”的影厅入口分散（需要多个检票员），地形复杂（需要服务员引导，避免走错影厅），对号入座（影厅里需要有服务员领位，以免秩序混乱），入场和散场走两个门（在散场时需有服务员，将散场门打开）。--请注意，这些情况很有可能是在两个甚至两个以上的影厅同时发生。

“8”的影厅入口集中在检票口后面，检票口大有“一夫当关万夫莫开”的感觉（只需一名检票员，因直接看到影厅，故不需服务员引导）。不对号入座（不需要领位），入场和散场走一个门（把住检票口即可）。

再说放映，“4”的影厅分散，放映室也肯定分散（需多名放映员）。“8”的影厅集中，放映室也肯定集中（现在已不按“行业标准”行事，要是再有数字和大盘，至多安排三个放映）。

再考虑到每天替班吃饭，每周轮休等等，“4”的职工数肯定比“8”多不少。成本高低显而易见。（业务，财务，办公室的人数都差不多）

“装修”的形式，这要说的并不是先期的，而是影院运转起来之后。最重要的就是“灯”，这还跟营业面积有关。有一个大大的大堂在装上成百上千的装饰灯，几十个海报灯箱，播放“预告片”的电视和音响“哇哇”唱。和有一个小小的大堂只有普通照明，两三个海报灯箱，不播放“预告片”。二者的成本肯定是不一样的。更别说有的影院还在“地下”，只要营业就得开灯。影厅里的“壁灯”和“步道灯”虽然微乎其微，但也要考虑。

营业时间（场次多少）：主要是“照明”，“职工加班”的费用，｛｛以五个职工的工作时间超出了法定工作时间来换取几十块钱的票款有点得不偿失，不过“业务”的思维方式不是这样，可以肯定的是，这几十块毛利还是进了这月的票房。“发行方”开始微笑了，他们不考虑影院的盈亏。但经营者不得不虑，比如，卖十张标准票才够本，多排的这场卖了四张，就等于从卖得好的场次里“抠”出六张，放在这场里了，才够本。｝｝——大括号里的话，是我臆想的，很可能是不正确的，因为我看的可能并不全面．

4.所放电影的区别：
先说“放”，有“数字”和“胶片”之分。放映光源是“氙灯”。很显然，功率数越大越费电。除此之外胶片放映机还有电动机消耗电能。简单的结论——电影越长消耗就大。
再说“片源”，有的电影“分账”，有的“买”，如果是买，跑片（两家或多家影院共用一套拷贝）是可以降低成本，比如20万才能放，两家影院跑片，一家出10万即可（常见于买卖不好，自己拿不着或者不敢拿拷贝的影院）

5.杂项
水，电，排风，供暖，制冷，洗手液（各种清洁用品），垃圾袋，植物租摆，恶劣观众的恶易破坏，设备磨损等等。

叨叨了半天。只说了些“因素”。其实，许多事取决于经营者想干什么，并可以通过管理改变一些情况，无论是向着“优”还是向着“劣”。